★不動産の選び方【土地編】４

　　物件の価格も、地域の土地の価格水準（相場）の下で
決まります。
　
  このため、物件の価格を考えるときはまず、地域の相場を
考えます。入手しやすい価格指標として、公示価格と路線価が
あります。公示価格はピンポイントですし、平均より高めの
角地の場合もあるので、地域全体の価格を把握しやすいのは
路線価です。これは市街地の道路ごとにあります。
ただし、課税目的ですので、売買市場の水準に合わせる必要が
あります。

　そこで、周辺の土地の売り出し価格が、それぞれの土地が
面している道路の路線価の何倍かを調べます。これを基に、
物件が接している道路に沿った地域にも同程度の倍率をかけ、
近隣相場のめどをつけます。可能であれば、地域にも詳しい
不動産業者に相場を聞くとよいでしょう。

　つぎに、物件の価格を考えます。近隣相場は、面積や形など
その地域の標準的な土地をイメージしています。もし、近隣の
土地と異なる状況が物件にあれば、そっれに応じて価格を修正
します。

　たとえば、周囲を隣地に囲まれた、土地が旗ざおのような
形だと、さおの部分は通路か、少し幅があっても駐車場などに
しか使えません。また、旗にあたる部分は周囲を隣地に囲まれ
ており、近隣の土地と比べて日当たりや窓からの見晴らし、
風通しなどが悪くなります。つまり、住宅としての環境が悪い
ので、その分、価格は安くなります。
　
　この近隣の土地との違いは、結局のところ、住宅としての
違いにつながります。なお、固定資産税の評価額は土地ごとに
あり、その土地の特徴が反映していますが、課税目的で算定
されていますので、必ずしも住宅の価値に見合った売買市場
での価格とはいえません。